All
Інформація для інвесторів
Події
Акції та знижки
Громадська діяльність
Investor information
Events
Public work

23.04.2018

Прогноз цін на нерухомість

Інформація для інвесторів

Незважаючи на певні економічні труднощі, які переживає сьогодні Україна, будівельна галузь демонструє впевнений розвиток. Так, згідно офіційних даних статистики, за 2017 рік в країні було збудовано та здано в експлуатацію 126, 61 тисяч квартир, що фактично є рекордним показником за останні десятиріччя. Для порівняння, в 2013 році ця кількість складала близько 93 тисяч, а в попередні роки взагалі 60-70 тисяч. Здавалось би такий показник мусив би забезпечити значне падіння ціни квадратного метру житла на ринку нерухомості. А що відбувається насправді і як поведе себе ціна квадратного метра житла в поточному році? Для вірної відповіді на це питання треба урахувати декілька головних чинників, які впливають на цей процес.

 

У "Звіті про фінансову стабільність" Національного Банку України, опублікованому в грудні 2017 року, наводяться дані про те, що ціни на нерухомість продовжують знижуватися і досягли критичного для забудовників рівня, при тому, що собівартість будівництва зростає. Мінрегіон визначав максимальну опосередковану вартість житла на 2017 рік в 12 128 грн, а на поточний рік – 14 340 грн за кв. м залежно від регіону.

 

Зростання обсягів пропозиції не могло не позначитися негативно на цінах на нерухомість. Певне зменшення ціни квадратного метра відзначається майже у всіх категоріях – від люксового елітного житла до порівняно недорогих квартир в частині так званого економ-класу. Але, увага, пониження ціни квадратного метра аж ніяк не пропорційне збільшенню (майже подвійному!) загального обсягу пропозиції. Чому так? Можливо, головна причина зменшення попиту – недостатній рівень доходів громадян, які бажали б сьогодні придбати житло. Не можна виключати і фактор зростання трудової еміграції, який зменшує кількість претендентів на житло в країні.

 

Цікаво, що попри все, загальна картина незадоволеного попиту на житло залишилась в Україні незмінною – на одного українця приходиться майже вдвічі менше житла, аніж це спостерігається в Західній Європі (прибл. 24 кв. м. проти 40 кв. м.). Експерти оцінюють обсяг незадоволеного попиту на житло приблизно в 30 млн. квадратних метрів на рік. Ситуацію погіршив і збройний конфлікт на півдні і сході країни. Війна створила окрему і дуже численну групу «біженців від війни» (або «внутрішньо переміщених осіб» – ВПО), які внаслідок цих подій втратили своє житло. Число ВПО вже перевищує один мільйон, а дехто нараховує їх до двох мільйонів. Це люди, яким взагалі нема де жити, а тому вони активно шукають та використовують будь-які способи терміново вирішити свої квартирні проблеми, виключаючи банківський кредит та різні позики.

 

Якщо зважати на міри, які останнім часом приймає уряд і бізнес у справі підвищення доходів громадян (головним чином, з метою зменшення міграційних втрат, темпи яких стали загрозливими), то слід очікувати покращення платоспроможності громадян, що неминуче проявиться як збільшення попиту на житло. Офіційні статистичні дані свідчать про те, що в рівень доходів громадян починає поступово зростати. А таке зазвичай викликає зростання числа приватних інвесторів, готових вкладати кошти в будівництво житла. Побіжно про це може свідчити і курс гривні, який укріплюється, що може свідчити про те, що громадяни сьогодні більше схильні витрачати гривні (у тому числі на придбання нового житла), аніж заморожувати їх у валютні резерви.

 

Побічно підтверджує тезу про те, що насправді існують більш вагомі передумови для зростання ціни квадратного метра і той факт, що багато забудовників були змушені йти шляхом зменшення загальної площі квартир, щоб підтримати потрібні темпи продажу. Так, за даними статистики, метраж середньої квартири, що будувалася в Україні, становив в 2010 році майже 120 кв. м, то в 2016-му лише 87 кв. м. Тенденція збереглася і в 2017-му – 79 кв. м. Це свідчить, зокрема, і про те, що ніякого ресурсу на подальше зниження ціни квадратного метра забудовники вже не мають. Тому навряд чи варто сподіватися на падіння цін на нерухомість тим, хто вичікує для себе кращих умов для інвестицій.

 

Цікаво, що навіть показники ринку оренди житла свідчать про те, що попит на житло зростає. За даними аналітиків ринку нерухомості, лише за минулий рік ціни оренди квартир виросли на 15-20%. І ця картина спостерігається не лише в столиці, але й по всій країні. Для прикладу, оренда однокімнатної квартири в Києві коштує вже 7-8 тисяч гривень на місяць. Це значна сума для пересічного громадянина, яка майже дорівнює середній заробітній платі, що означає, що одинока людина або сім`я з одним працюючим вже не в змозі платити таку високу орендну плату. Експерти ринку нерухомості в один голос стверджують, що чекати на зниження орендних ставок нема ніяких підстав. Більше того, інфляційні фактори сприятимуть подальшому зростанню ціни оренди. На 2018 рік прогнозується зростання орендних ставок щонайменше на 10%. Показник зростання в 20% фахівці вважають малоймовірним, але цілком можливим. Тобто, ще більше людей буде шукати інші окрім оренди шляхи вирішення власної житлової проблеми. Щонайменше, в Києві, який традиційно є центром тяжіння для притоку населення з регіонів, тенденція зростання попиту є неминучою.

 

Варто зазначити, що приблизно таку саму суму ( 6-8 тис. грн) громадянин платитиме щомісяця банку у разі отримання кредиту на купівлю житла. Тож, очевидно, що людині нема жодного сенсу віддавати ці гроші за оренду і залишатися безхатченком тоді, коли виплати по кредиту щомісяця наближають його до омріяного статусу квартировласника. З урахуванням того, що вже кілька українських банків оголосили про старт власних іпотечних програм, слід очікувати зростання кількості покупців квартир. ДІУ - Державна Іпотечна Установа веде роботу по розвитку іпотечного кредитування, залучаючи під свої програми іноземні інвестиції. Державний спеціалізований фонд Держмолодьжитло також активно просуває державні пільгові житлові програми для населення, а ще стимулює створення аналогічних регіональних програм за кошти місцевої влади, яка сьогодні отримує все більші фінансові можливості в ході реформи децентралізації. Все вищезгадане незворотньо працює на збільшення числа покупців житла, а тому не важко передбачити очевидне – зростання попиту на ринку нерухомості незворотньо викличе зростання ціни квадратного метру.

 

Ще одним важливим чинником, який безсумнівно проявиться через зростання цін квадратного метру фахівці називають вибори президента в 2018 році. Як правило, передвиборча кампанія розпочинається майже за рік до самих виборів і супроводжується виділенням значних сум на рекламні кампанії та різного роду акції. Значна кількість людей, які залучені в ці процеси, починають отримувати додаткові доходи. І це неминуче позначається помітним збільшення попиту на житло, яке в свою чергу викликає підвищення ціни. Це означає, що той, хто інвестує в житло сьогодні, безсумнівно виграє навіть в короткостроковій перспективі, з огляду на зазначені очевидні фактори та тенденції.